Jusqu’alors, une certaine insécurité juridique pouvait peser sur les porteurs de projets immobiliers.
Lorsque l’autorisation d’urbanisme avait été obtenue sur la base du document d’urbanisme applicable à la date de la décision, le porteur de projet n’avait aucune certitude de voir son projet étudié sur la base de ce même document, en cas de modifications postérieures par le biais d’un permis de construire modificatif.
En effet, en cas de nouveau document d’urbanisme applicable, c’est à l’aune des nouvelles dispositions applicables à la date de l’éventuel permis de construire modificatif qu’il convenait d’apprécier la légalité des modifications apportées au projet (Conseil d’Etat, 19 mai 1993, n°74771 97653).
Cela forcer donc à jongler entre deux documents d’urbanisme pour un même projet.
A l’heure où les permis de construire modificatifs sont centraux pour purger les projets d’éventuelles irrégularités affectant le permis initial, cette articulation entre documents d’urbanisme pouvait être problématique.
Le législateur a mis fin à cette insécurité en créant un article L. 431-6 du Code de l’urbanisme qui dispose que :
“Si les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés, une demande de permis de construire modifiant un permis de construire initial en cours de validité ne peut pas, pendant une période de trois ans à compter de la date de délivrance du permis initial, être refusée ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis initial.
« Par dérogation au premier alinéa, la demande peut être refusée ou assortie de prescriptions spéciales si les dispositions d’urbanisme intervenues après la délivrance du permis de construire initial ont pour objet de préserver la sécurité ou la salubrité publiques”.
Ce même type de disposition se retrouve pour les permis d’aménager (Article L. 441-5 du Code de l’urbanisme).
Désormais, dans un délai de 3 ans suivant la délivrance du permis initial, si les travaux ne sont pas achevés, la demande de permis de construire modificatif sera étudiée à l’aune des dispositions en vigueur à la date du permis initial, indépendamment de l’intervention d’un nouveau document d’urbanisme applicable dans l’intervalle.
Ce n’est que pour préserver la sécurité ou la salubrité publique qu’il est possible de déroger à ce principe et opposer les nouvelles règles.
Il reste toutefois possible de s’interroger sur l’effet utile de ces dispositions au regard des délais de contentieux actuels.
La mise en œuvre pratique de ces nouvelles dispositions apportera un éclairage sur la stratégie à apporter.
