Par sa décision, le Conseil d’Etat vient clarifier les conditions d’application du puissant mécanisme de la cristallisation des droits applicables issu de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme.
Ce mécanisme très intéressant n’est pourtant pas toujours pleinement utilisé par les porteurs de projet, lesquels lui préfèrent parfois trop souvent l’utilisation du certificat d’urbanisme, plus encré dans la pratique.
Or, si le certificat d’urbanisme cristallise également les droits applicables (Article L. 410-1 du Code de l’urbanisme), il a au moins deux inconvénients :
- Sa durée, limitée à 18 mois ;
- Son incertitude, dès lors que si le territoire est en cours de révision de son document d’urbanisme, les effets du certificat peuvent être anéantis (Conseil d’Etat, 11 octobre 2017, n°401878) ;
A contrario, l’opération de lotissement cristallise les règles pendant 5 ans et cette cristallisation est plus pérenne face aux évolutions des documents d’urbanisme.
Par sa décision commentée, le Conseil d’Etat lève la dernière incertitude affectant le mécanisme de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme et confirme son intérêt pratique notamment face à un document d’urbanisme en cours de révision.
Pour rappel, l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme dispose que :
« Lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date.
Lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat.
Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.
L’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l’application du présent article, au maintien de l’application des règles au vu desquelles le permis d’aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise ».
En cas de création d’un lotissement, les règles d’urbanisme en vigueur sont figées pendant une durée de 5 ans, dont le point de départ diffère selon que l’on utilise le mécanisme de la déclaration préalable de division ou le permis d’aménager.
Cela est très intéressant dès lors que c’est la garantie de voir son permis de construire instruit à l’aune des règles d’urbanisme applicables à la date de l’opération de division.
L’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme précise que :
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».
Pour être qualifié de lotissement, il faut donc diviser le terrain en propriété ou en jouissance.
Jusqu’alors, le Conseil d’Etat considérait donc qu’en l’absence de division en propriété et en jouissance, le mécanisme de la cristallisation ne pouvait s’appliquer :
« 4. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société La Garriguette a adressé au maire de Bormes-les-Mimosas une déclaration préalable de division de la parcelle cadastrée section AD n° 133 en deux lots, en vue de construire sur l’un d’eux, l’autre supportant une villa. Par un arrêté du 28 avril 2015, le maire de cette commune ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. Toutefois, ainsi que l’a relevé la cour, la société La Garriguette, qui entendait conserver la propriété de l’ensemble de la parcelle dont elle avait préalablement déclaré la division et sollicitait le permis litigieux pour son propre compte, en vue de la location saisonnière de la construction projetée, n’avait, à la date du permis de construire, pas procédé à la cession dont aurait résulté la division. Dès lors, en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance, elle ne pouvait se prévaloir, à l’occasion de cette demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme cité ci-dessus, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever. Par suite, en jugeant que la règle posée à l’article L. 442-14 s’appliquait à l’arrêté litigieux, pour en déduire que sa légalité devait être appréciée au regard des règles du plan local d’urbanisme approuvé le 28 mars 2011 et non de celles du plan approuvé le 17 décembre 2015, la cour a commis une erreur de droit ».
Conseil d’Etat, 13 juin 2022, n°452457
Cette lecture stricte des dispositions applicables fut toutefois susceptible de poser des difficultés pratiques.
Est-ce que l’on peut considérer que le compromis de vente portant cession de l’un des lots emporte division en propriété ou en jouissance de l’unité foncière au regard de son caractère conditionnel ?
Après avoir récemment traitée cette question (Conseil d’Etat, 13 mars 2026, n°501671), le Conseil d’Etat réitère sa position et poursuit :
« 3. Il résulte de ces dispositions qu’une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme, au lotissement autorisé. Pour l’application de cette règle, la condition tenant au transfert en propriété d’une partie au moins des lots doit être regardée comme satisfaite lorsque ce transfert a été acté à la date de délivrance du permis de construire, cet acte eût-il différé l’effet du transfert à une date ultérieure ou fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire ».
L’existence d’une condition suspensive qui diffère l’effet du transfert de propriété ne fait pas obstacle à l’application du mécanisme de la cristallisation des règles applicables.
